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为什么地产行业青睐ABS

2020-4-17 blogabs 企业ABS


地产行业属于资金密集型行业,资产负债率在全行业里面仅次于银行和非银,本身融资需求强烈。在行业景气度上升阶段,加杠杆弯道超车是房企制胜法宝,而在景气度下行阶段,融资渠道的通畅和稳定则是“屯粮过冬”的生存法则。高杠杆叠加周期性的波动,促使房企练就融资的“十八般武艺”。

地产融资方式的变迁,主要受到政策的影响。最初房企融资以银行信贷的间接融资为主,形成“地方政府—房企—银行”的铁三角;2009年“四万亿”的强刺激之后,基建和地产快速发展,经济出现过热苗头,2010年中央货币政策开始趋紧,信贷、资本市场等先前传统的融资渠道踩下“急刹车”。但是一般城投、基建地产等投资项目周期较长,当表内授信额度耗尽时,银行资金便借道“非标”进行继续输血,因此2010-2013年非标承担起了地产融资的重任。

2014年之后,地产库存累积,行业基本面持续萎靡,逐渐迈入“白银时代”,非标融资需求下降,而地产作为信用扩张的载体和放大器,对整体经济的影响较大,因此在托底经济,改善企业融资条件的背景下,公司债开闸,在整体货币宽松的背景下,房企的债权融资工具(主要包括公司债、企业债、中票、短期融资等)则迎来量增价降的“黄金时代”。

2016年之后,在房住不炒的大背景下,证监会、交易所逐步对地产企业发行公司债进行收紧,2016年10月出台地产企业公司债的分类监管函,可发行公司债的地产企业范围大幅缩小。2018年,通过限制募集资金只能用于偿还过往公司债和用于住房租赁项目,进一步加强了对地产企业发行公司债的监管。但由于地产仍处于景气度上升阶段,对于规模的诉求促使房企继续转向信托融资,地产信托规模大幅增加。此外2017年之后,人民币对美元呈现升值趋势叠加政策鼓励,房企纷纷“出海”,中资美元债此时迎来蓬勃发展阶段。

2018年之后,为了防范中长期外债风险,配合国家房地产行业债务监管政策,地产境外融资政策也逐步收紧。2018年5月,发改委和财政部联合发布《关于完善市场约束机制严格防范外债风险和地方债务风险的通知》(706号文),限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等。2019年7月,发改委778号文中强调了房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务,境外中长期债务新增规模受到严格控制。信托方面,2019年下半年开始,监管部门密集进行窗口指导,严禁土地前融以及明股实债等不合规操作,严格控制房地产信托规模。

至此,包括银行信贷、非标融资、股权融资、境内债务融资以及境外债务融资都受到严格监管,而资产证券化产品作为金融创新工具,成为为数不多政策鼓励的房企融资渠道。

成本方面,从中债企业ABS和中短期票据估值收益率可以看到,AAA评级的企业ABS相对中短票据的估值溢价中枢在50个BP,AA+评级的溢价中枢在80个BP,AA评级的溢价中枢在100个BP。期限估值溢价利差不明显,3年期和5年期估值溢价中枢基本相同,考虑到企业ABS的完全私募发行,一定的流动性溢价必不可少,因此除了政策鼓励外,适中的发行成本也是企业选择发行ABS融资的重要原因。

此外资产证券化本身风险隔离和信用分级的特点,可以有效盘活存量资产,提高项目评级,实现超越信用主体的评级,尤其对于低资质企业来说效果更加明显。例如AA+评级信用主体拥有优质资产,可以通过分层、增信等方式将项目提升至AAA评级,有效降低融资成本。

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